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不動産を売ったときにかかる税金

家や土地などの不動産を売ったときにかかる税金がイメージできる画像

 

土地や建物などの不動産を売却したときの税金の計算はどうなるのでしょうか?

 

不動産を売却したときには、売って得した利益に税金がかかります。

 

どんな税金がどのようにかかるのか、売却する前に確認しておきましょう。

 

税金に関する知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねません。

 

しかもこの税金は、税法のルールによって細かく取り決められ、なおかつ毎年税制改正がありますから、税金の計算方法や税率が変わることもあるため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。

 

そこで今回は、一般的に抑えておきたいポイントだけをまとめて紹介いたしますね。

 

土地や建物などの不動産を売ったら譲渡所得

一般的に収入を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。

 

サラリーマンに毎月支払われる給料や臨時的なボーナスが代表的なもので、年間の給与収入から給与所得控除を差し引いて求められ、給与所得とよばれます。

 

また個人の自営業者の事業所得や、所有する賃貸住宅から家賃収入(不動産所得のもとになるもの)、懸賞が当たったときの当選金(一時所得)など、所得にはいろいろな種類があります。

 

不動産を売却したときには、手に入れた利益(売却益)が「譲渡所得」として課税の対象になります。

 

注意して頂きたいのは、売却益=売却金額(売った金額)そのものではないということです。

 

譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を売却金額から差し引く必要があります。費用の中にはその不動産を買ったときの取得価額も含まれます。

 

ですので、買ったときの値段の方が売った金額よりも高ければ、譲渡所得(売却益)は発生しませんから、税金もかかりません。

 

土地や建物などの不動産を売ったときの所得は、譲渡所得(じょうとしょとく)とよばれます。

 

この譲渡所得に対する税金は、他の事業所得や給与所得などとは区分して計算され、所得税の確定申告が必要になります。

 

また、譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区別されます。長期か短期かによって、適用する税率が異なります。

 

土地や建物などの不動産を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって総合課税に含まれる給与所得などの他の所得とは区分して計算します。

 

ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

 

長期譲渡所得か短期譲渡所得かの違いは、売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、判断されます。

 

分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区別と税率

課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算するわけですが、税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって異なります。

 

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」になります。5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

 

例えば、平成30年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成24年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成25年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

 

所得区分(長期or短期) 所得税 住民税
長期譲渡所得

15%

5%

短期譲渡所得

30%

9%

 

譲渡所得の計算方法

 

譲渡価額 −(取得費+譲渡費用)− 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

 

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。

 

実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

 

譲渡費用には、次のようなものが含まれます。

 

@仲介手数料、A測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、B貸家の売却に際して支払った立退料、C建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。

 

特別控除額には、収用などのときは最高5,000万円、自分の住んでいる家屋と土地を売ったときは最高3,000万円などの特別控除が認められています。


長期譲渡所得の計算と税額

長期譲渡所得と短期譲渡所得がイメージできる画像

 

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

 

長期譲渡所得金額の計算

《計算式》
長期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

 

1.譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。

 

2.取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。

 

なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

 

また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

 

3.譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

 

4.特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。

 

税額の計算

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

 

(注) 平成25年から平成49年(2037年)までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

 

長期譲渡所得と税額の計算例

(例)30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億4,500万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合

 

(1)課税長期譲渡所得金額の計算
1億4,500万円−(1億円+500万円)=4,000万円

 

(2)税額の計算
イ 所得税
4,000万円×15%=600万円
ロ 復興特別所得税
600万円×2.1%=12万6000円
ハ 住民税
4,000万円×5%=200万円


短期譲渡所得の計算と税額

長期譲渡所得と短期譲渡所得の計算と税額がイメージできる画像

 

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

 

短期譲渡所得金額の計算

《計算式》
短期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除

 

税額の計算

税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

 

(注) 平成25年から平成49年(2037年)までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

 

短期譲渡所得と税額の計算例

(例)短期譲渡所得金額が800万円の場合

 

(1) 所得税
800万円×30%=240万円

 

(2) 復興特別所得税
240万円×2.1%=5万400円

 

(3) 住民税
800万円×9%=72万円


不動産を売却するときにかかる税金

不動産を売却するときにかかる税金がイメージできる画像

 

不動産を売却するときにはどんな税金がかかるのか?

土地や建物といった不動産を売却するときにもやはり経費がかかります。

 

代表的な経費として仲介手数料や各種税金があります。

 

仲介手数料については、媒介契約を締結する際に事前に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの条件によって税額が変わってきます。

 

ですから不動産を売却する前からある程度税金について把握しておいて損はありません。

 

譲渡所得の計算方法と税額の計算は、上記で述べました。譲渡所得、つまり売却益が発生したら所得税と住民税を納めなければならない、ということでしたね。

 

所得税と住民税は、所得に対する税金ですが、所得の有無に関係なく発生する税金がありますのでご紹介します。

 

不動産売買契約書に必要な印紙税

土地や建物といった不動産を売却するときに、不動産売買契約書に印紙を貼ります。これが印紙税です。

 

印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超〜1億円以下の場合は60,000円です。

 

10万円を越える場合、平成32年3月31日まで軽減措置が適用されます。

 

不動産売買の契約金額と印紙税の額
契約金額 本則税率 軽減税率

500万〜1,000万円以下

10,000円

5,000円
1,000万〜5,000万円以下 20,000円

10,000円

5,000万〜1億円以下 60,000円 30,000円
1億円〜5億円以下 100,000円 60,000円

 

不動産売却時に必要な登録免許税

不動産売却時の名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)に必要となるのが登録免許税です。

 

登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」×2%です。

 

平成31年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。

 

さらに、平成31年(2019年)度の税制改正により、登録免許税の税率の軽減措置について、その適用期限が平成33年(2021年)3月31日まで2年延長されました

 

登記の種類と登録免許税の金額

 

土地の売買による所有権の移転登記等の税率の軽減
登記の種類 本 則 軽減措置

所有権の移転の登記

2.0 % 1.5 %

 

住宅用家屋の所有権の保存登記の税率の軽減
登記の種類 本 則 軽減措置

所有権の保存の登記

0.4 % 0.15 %

 

住宅用家屋の所有権の移転登記の税率の軽減
登記の種類 本 則 軽減措置

所有権の移転の登記

2.0 % 0.3%

※節税対策は税理士選びが成否を分ける!


個人の所得税でも、会社の法人税でも、「節税対策は税理士選びが成否を分ける!」と言っても過言ではないでしょう。

決算書・申告書を作成する税理士次第で税金は大きく変わってしまいます。

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個人の所得税確定申告は、ご自身である程度できますから、税理士に報酬を払って依頼するケースは、事業の規模によるかもしれません。

個人の所得税の節税も税理士事務所によって大きく変わります。

税理士事務所が税務署寄りの考え方なのか、そうでないのか、同業種・同規模の事業者でも依頼する税理士事務所によって、所得金額は大きく変動します。

来期は銀行から借り入れの予定がある、住宅を購入するために住宅ローンを組む、などの理由から、所得を多めに確定申告をする必要があるかもしれません。

逆に融資を受ける予定がない場合は、できるだけ節税するように心掛けるべきです。

社会保険料や消費税率の引き上げにより、社保・税金の負担は増えるばかりです。

また、税務調査対策も、税理士の対応次第で結果は大きく変わります。

所得税の確定申告や税務調査の対策は、柔軟な対応をしてくれる税理士事務所に依頼するようにしましょう。