確定申告に関して悩みがあるなら!

「確定申告、何から始めたらいいの?」そんな方は、税理士に相談してみて下さいね!

相談は無料ですから、気軽に相談ができます。

民泊営業の税金の注意点

民泊営業と税金の関係がイメージできる画像

 

民泊営業の所得と税金は

住宅宿泊事業法(民泊新法)が2018年6月に施行され、民泊が本格的に解禁されました。

 

自宅の空き部屋などを活用して副収入を得ようと考える人もいますが、注意点も多くあります。その一つが税金です。民泊に関する課税の仕組みを見ていきましょう。

 

民泊営業と所得税の関係、雑所得で損益通算はできない

はじめに所得税についてです。国税庁は2018年6月13日、宿泊客から受け取った料金を確定申告する際の注意点を公表しました。

 

注目したいのは所得区分です。民泊によって得た利益は原則として「雑所得」として扱うこととされています。

 

民泊運営では部屋を貸して使用料を得るため、利益を不動産所得と思いがちです。しかし、民泊の収入には他に寝具や電気・水道の提供、部屋の清掃などさまざまなサービスの対価が含まれ、不動産所得には該当しない、とされています。

 

税率は、所得の水準に応じて15%〜55%(住民税10%含む)です。雑所得は一般の会社員の場合、20万円以下なら申告する必要はありませんが、他の所得区分と損益通算ができないことに注意しなければなりません。

 

仮に民泊運営で赤字になっても、給与など他の所得と相殺できず、課税所得を減らせないからです。損益通算できる対象は雑所得扱いの年金収入や為替損益など一部に限られます。

 

民泊営業と固定資産税の関係

民泊運営に関してもう一つ重要な税金が、固定資産税(地方税)です。現行、居住用の家屋の敷地については特例措置(住宅用地の特例)があり、税金が軽減されています。200平方メートルまでなら評価額が6分の1、200平方メートル超は3分の1となります。

 

ところが民泊を営むと、その規模によっては居住用と認められず、軽減措置が外れる可能性があります。

 

一般的な戸建ての場合、本人が居住する面積が半分以上あればそのまま特例対象ですが、半分未満になると、部分的か全面的に特例の対象外となる規制になっています。

 

自宅で限られた規模で民泊を営むならよいのですが、大部分で営む場合は要注意です。ケースによって納付税額が4倍強になることもあります。

 

民泊営業と相続税の関係

民泊営業で見落としがちなのが、相続税です。

 

税制では居住用の宅地を、同居していた子供らが、相続した場合、評価額を8割も減らせる特例(小規模宅地等の特例、330平方メートルまで)があります。

 

しかし、民泊営業を営んでいた場合は居住用とみなされず、小規模宅地の特例の適用対象外となる可能性があります。

 

賃貸事業などをしていた場合には50%の評価減が認められますが、民泊は営業日数に上限(年間180日)があることなどから事業と言いづらく、特例が適用されない可能性がありますから、将来かかる相続税の負担が増えかねないことに注意しなければなりません。

 

民泊運営にかかる税制は、総じてうまみが少ないという意見が多くあります。民泊新法の要件を満たさずに違法に営業する例もありますが、所得が発生すれば納税は義務だというのが税務当局の考え方です。

 

民泊営業の課税の仕組みをよく理解しておく必要があります。


民泊などの不動産所得と住宅借入金等特別控除

民泊などの不動産所得と住宅借入金等特別控除がイメージできる画像

 

民泊と不動産所得と住宅ローン控除

民泊も最近になって増えている副業に一つです。

 

2018年6月には住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。自宅の空き部屋や離れを旅行者に貸して収入を得た場合、雑所得の扱いとなるのが一般的です。

 

民泊では部屋の掃除やタオルの補充といったサービスを含めて提供し、その対価として「宿泊料」を受け取るというのが前提です。

 

これに対して、部屋を他人に貸して占有させる対価として「家賃」を受け取ったら「不動産所得」になります。

 

投資目的で買ったワンルームマンションを賃貸に出すのが代表例です。

 

収入を増やして家計を助ける副業ですが、住宅ローン控除などの税優遇制度を利用している人は注意が必要です。

 

住宅ローン控除を受けている人が民泊をすると、控除額が減少する可能性があります。民泊に使う空き部屋の部分は居住用とみなされないためです。

 

たとえば、100uの自宅のうち、30uを民泊用としていた場合、その分は事業用物件となります。住宅ローン控除の対象は居住用に限られるため、自宅の7割分しか控除対象と認められません。

 

配偶者控除を受けた人が副業をして所得を得た場合に混乱が生じる可能性があります。

 

2018年から配偶者控除の仕組みが変わり、年間所得が900万円を超えると控除額が減額し、1000万円を超えると控除を受けられなくなりました。

 

本業と副業のすべての所得を合算した額が基準となります。

 

年末調整ですでに配偶者控除の適用を受けた人が基準額ギリギリだった場合、副業の所得により基準額を超えてしまうケースがあります。

 

このように基準額を超えた場合、配偶者控除額が減少して追加納税が必要になります。


※節税対策は税理士選びが成否を分ける!


個人の所得税でも、会社の法人税でも、「節税対策は税理士選びが成否を分ける!」と言っても過言ではないでしょう。

決算書・申告書を作成する税理士次第で税金は大きく変わってしまいます。

会社の税務申告には、ほとんどの場合、税理士事務所に依頼していることが多いと思います。
個人の所得税確定申告は、ご自身である程度できますから、税理士に報酬を払って依頼するケースは、事業の規模によるかもしれません。

個人の所得税の節税も税理士事務所によって大きく変わります。

税理士事務所が税務署寄りの考え方なのか、そうでないのか、同業種・同規模の事業者でも依頼する税理士事務所によって、所得金額は大きく変動します。

来期は銀行から借り入れの予定がある、住宅を購入するために住宅ローンを組む、などの理由から、所得を多めに確定申告をする必要があるかもしれません。

逆に融資を受ける予定がない場合は、できるだけ節税するように心掛けるべきです。

社会保険料や消費税率の引き上げにより、社保・税金の負担は増えるばかりです。

また、税務調査対策も、税理士の対応次第で結果は大きく変わります。

所得税の確定申告や税務調査の対策は、柔軟な対応をしてくれる税理士事務所に依頼するようにしましょう。