確定申告に関して悩みがあるなら!

「確定申告、何から始めたらいいの?」そんな方は、税理士に相談してみて下さいね!

相談は無料ですから、気軽に相談ができます。

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合は住宅ローン控除!

住宅ローン控除とは何?がイメージできる画像

 

住宅ローン控除とは??

住宅ローン控除、正式には、住宅借入金等特別控除といいます。

 

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等をして、その年の12月31日までにその家をご自身の家として住んだ場合で一定の要件を満たせば、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

 

住宅ローン控除というのは、基本的に、住宅ローン残高の1%が所得税から差し引かれる制度です。

 

個人事業主であれば、住宅ローン残高の1%分が確定申告時の所得税額から差し引かれます。たとえば、2,000万円の住宅ローン残高がある人であれば、所得税が20万円安くなります。
平均年収に近い年収の人ですと、住宅ローン控除によって、所得税がゼロになってしまうことも少なくありません。

 

住宅ローン控除は税額控除で節税効果が高い

この住宅ローン控除は、非常に節税効果が高いものです。所得税の控除の中で、住宅ローン控除がもっとも節税効果が高い、といっても過言ではありません。

 

なぜ、それほど住宅ローン控除がそれほど節税効果が高いのかというと、住宅ローン控除が税額控除だからです。

 

所得控除というのは、税金の計算の基礎となる所得を減額する制度です。たとえば、配偶者控除であれば、税金の計算の基準となる所得が38万円減額されます。所得が38万円減額されても、税金が38万円減るわけではありません。

 

税金というのは、所得に税率を掛けて計算されるものなので、所得が38万円減額されれば、それに税率を掛けた分だけ税金が安くなります。つまり、税率が10%の人であれば、所得が38万円減額されると、3万8,000円だけ税金が安くなるということです。

 

しかし、税額控除は、そうではありません。税額控除は、額面がそのまま節税額になるのです。

 

たとえば、住宅ローン控除で20万円の控除を受けられる人であれば、税率には関係なく、20万円税金が安くなります。

 

所得控除と税額控除の違い
所得控除 税額控除
課税所得(この部分が減額) × 税率 = 納税額 課税所得 × 税率 = 納税額(この部分が減額)

住宅ローン控除の控除期間と計算方法

住宅ローン控除の控除期間と計算方法がイメージできる画像

 

住宅借入金等特別控除の計算方法

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額をもとに、居住の用に供した年分の計算方法により算出します。

 

ただし、住宅の取得等の対価の額又は費用の額(注1と2)が住宅ローンの年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額となります。

 

(注1)住宅の取得等に関し、補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。

 

(注2)住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)又は「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」(措法70の3)を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

 

住宅借入金等特別控除の控除期間

居住の用に供した年

控除
期間

各年の控除額の計算
(控除限度額)

平成19年1月1日から
平成19年12月31日まで

15年

1〜10年目 年末残高等×0.6%(15万円)
11〜15年目 年末残高等×0.4%(10万円)

平成20年1月1日から
平成20年12月31日まで

15年

1〜10年目 年末残高等×0.6%(12万円)
11〜15年目 年末残高等×0.4%(8万円)

平成21年1月1日から
平成22年12月31日まで

10年

1〜10年目 年末残高等×1%(50万円)

平成23年1月1日から
平成23年12月31日まで

10年

1〜10年目 年末残高等×1%(40万円)

平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで

10年

1〜10年目 年末残高等×1%(30万円)

平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで

10年

1〜10年目 年末残高等×1%(20万円)

平成26年1月1日から
平成33年(2021年)12月31日まで

10年

1〜10年目年末残高等×1% (40万円)
(注)?住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

※2「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、8%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。


住宅ローン控除を受けるための要件

住宅ローン控除をを受けるための要件と確定申告がイメージできる画像

 

住宅借入金等特別控除を受けるための要件って何?

個人が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。

 

@新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

 

Aこの特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

 

B新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

 

C10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務があること。(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)

 

D居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

 

住宅ローン控除の適用要件まとめ
控除対象等

・居住用家屋を取得または増改築等をした場合
増改築 ⇒ バリアフリー改修・省エネ改修工事を含む
・取得等の後6ヵ月以内に自己の居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。
・転出後に再入居した場合には、再適用を受けることが可能
・償還期間が10年以上の住宅取得借入金等であること
・控除を受ける年の年間合計所得金額が3,000万円以下であること

適用の対象となる住宅

・床面積が50u以上であること
・床面積の2分の1以上が居住の用に供されていること

控除期間 居住の用に供した日の属する年以後、10年間
控除額 ローンの年末残高のうちの一定額以下の部分につき、一定割合の金額が所得税額から控除される
適用除外

居住者が居住の用に供した日の属する年の前々年から翌々年までのいずれかの年において、次の特例の適用を受けた場合または受ける場合は、住宅ローン控除の適用は受けられない

 

@居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
A居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
B特定の居住用財産の買い替え等の特例

 

収用交換等の場合の5,000万円の特別控除や居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除と住宅ローン控除の併用は可能


住宅ローン特別控除の適用を受けるための手続

住宅ローン控除を受けるための手続きと条件がイメージできる画像

 

住宅ローン控除は最も節税効果の高いものです。そして、その手続きは難しくはありません。

 

住宅ローン控除は、控除を受ける1年目の確定申告では必要書類を揃えて税務署に提出する必要がありますが、2年目の確定申告からは、住宅ローンの年末残高証明書を添付するだけでいいのです。

 

最初の年度の確定申告も、必要書類を持参して税務署に足を運べば、税務署員がすぐに申告書を作ってくれますし、申告書の書き方を教えてくれます。

 

住宅ローン控除は、ローン残高に応じて控除額が自動的に決まりますから、税務署員と見解の相違が起こる余地もありません。安心して、税務署に相談できます。

 

住宅ローン特別控除の計算方法

住宅ローン特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年と2年目以降とでは異なります。

 

まず、控除を受ける最初の年は、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。

 

なお、2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に次の(1)のイの「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」(付表1や2が必要な場合はこれらの付表を含みます。)のほか、次の(1)のロの「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)を添付して提出すればよいことになっています。

 

また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

 

この場合、税務署から送付される「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」・「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。

 

住宅ローン控除の計算式
住宅ローン控除の計算式

年末時点での住宅ローン残高 × 控除率1.0% = 控除額

 

最大控除額
最大控除額

借入限度額4,000万円 × 控除率1.0% × 控除期間10年間 = 400万円

 

 

住宅ローン特別控除を受けるための必要書類

住宅ローン控除を受けるために必要な書類

住民票
登記簿謄本
売買契約書の写し
住宅ローンの年末残高証明書
給与所得者の場合には源泉徴収票

 

住宅ローン控除を受けるために必要な書類は、上記のとおりです。国税庁ホームページでは、以下のようにさらに詳しく記載しておりますので、参考になさってください。

 

(1)敷地の取得に係る住宅借入金等がない場合

@「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」

 

(注)補助金等の交付を受ける場合や住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた場合は、「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、借入金又は債務のうちに連帯債務となっているものがある場合には、「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

 

A住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)
※平成27年分以前の申告では、この控除を受ける者の住民票の写し(マイナンバー(個人番号)が記載されていないもの)も必要です。

 

B家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等(※)で次のことを明らかにする書類
・家屋の新築又は取得年月日
・家屋の取得対価の額
・家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
・家屋の取得等が特定取得に該当する場合には、その該当する事実(平成26年分以後の居住分に限ります。)

 

※住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

 

敷地の取得に係る住宅借入金等がある場合

上記(1)で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。

 

@敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地の取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類
※住宅の敷地の取得に関し補助金等の交付を受けているときは、交付を受けている補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、その特例に係る住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

 

A敷地の購入に係る住宅借入金等が次の(イ)から(ハ)までのいずれかに該当するときは、それぞれに掲げる書類

 

(イ)家屋の新築の日前2年以内に購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき、次の@又はAの別に応じてそれぞれに掲げる書類

 

@金融機関、地方公共団体又は貸金業者(No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4(10)イの貸金業者)からの借入金?家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類(上記(1)のハの書類により明らかにされている場合は不要です。)

 

A上記以外の借入金、家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその貸付けをした者若しくはその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類

 

(ロ)家屋の新築の日前に3か月以内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において3か月以内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類

 

(ハ)家屋の新築の日前に一定期間内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において一定期間内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類


共働き夫婦は、住宅ローン控除でさらにおトク

住宅ローン控除を共働き夫婦でさらにお得がイメージできる画像

 

夫婦で収入があれば夫婦二人とも住宅ローン控除を受けることができます

住宅ローン控除を受ける際、共働きの夫婦の方々は知っておく必要があることがあります。

 

共働き夫婦は、場合によっては、夫婦がダブルで住宅ローン控除を受けられることがあります。

 

住宅ローン控除は、夫婦のうちどちらかだけが受けられるものではありません。夫婦共同でマイホームを購入し、ともに住宅ローンを背負っていることにすれば、夫婦ともに控除を受ける資格が生じます。

 

住宅ローン控除は、住宅取得のためにローンを組んだ場合に、ローン残高の1%が税金から控除されるものです。

 

しかしながら、住宅ローン控除は、本人が支払った税金以上に控除することはできません。

 

したがって、住宅ローン控除額の枠が限度額いっぱいの40万円あったとしても、本人が20万円しか税金を支払っていなければ、最大でも20万円しか控除はできないわけです。

 

住宅ローン控除額の枠内20万円は捨ててしまうことになります。しかし、そのとき夫婦で住宅ローン控除を受ければ、その弊害を防ぐことができます。

 

夫婦で住宅ローン控除を受ければ、夫の税金だけでなく、妻の税金も軽くすることができます。住宅ローン控除額の枠が40万円あり、夫の税金が20万円だった場合でも、もし妻の税金が20万円以上である場合には、控除枠の満額の40万円の税金を減らすことができます。

 

年収400万円くらいでは、所得税は20万円程度になります。昨今では、夫婦共働きであれば、けっこう大きな住宅ローンを組んで家を建てることもできます。

 

その際に、夫(または妻)だけが住宅ローン控除を受けているのであれば、節税の機会をみすみす逃していることになりますから、注意しましょう。

 

夫婦でダブル控除の条件

ただし、夫婦で住宅ローン控除を受けるには条件があります。それは、次の2つです。

家の名義を夫婦の共同名義にする(持ち分は2分の1ずつにする)
住宅ローンを夫婦の連帯債務にする

 

4,000万円のローンを組んで家を買った場合なら、家は夫婦の共同名義にして、ローンも連帯債務にして、夫婦それぞれで2,000ずつ背負っていることにします。1人あたりの住宅ローン控除額は20万円になりますが、ローンを夫婦それぞれが持っているので、控除額は合計40万円になります。

 

夫一人が4,000万円のローン残高を背負って40万円の住宅ローン控除額をもらっても、所得税を20万円しか払っていないのであれば、控除は20万円が上限となり、20万円しか受けることができません。

 

一方で夫婦が分散して住宅ローン控除を受ければ、夫婦二人合わせて40万円の控除を受けることができます。

 

ただし、これは夫婦の収入がかけ離れていないことが必要となります。夫の所得税が30万円で、妻は所得税をほとんど払っていないような場合は、分散しないで、家を夫だけの名義にしたほうがトクになります。

 

住宅ローン控除のポイント!

一戸建てやマンションを購入して、住宅ローン控除を受けるためには、初年度は確定申告が必要になります。

 

また、そのためには、住民票、登記簿謄本、売買契約書の写し、住宅ローンの年末残高証明書などの必要書類を事前に準備しておかなくてはなりません。

 

夫婦共働きの方は、夫婦共同名義にすれば、夫婦で住宅ローン控除を受けることも可能です。

 

また、個人で自営業をされている方は、個人事業とは別に法人を設立して、法人から個人へ家賃を支払い個人は家賃収入を得ることも可能です。

 

借入金の借換えや繰り上げ返済などのことも含めて、金融機関や税理士に相談して一番得になる方法を選択するようにしましょう。


※節税対策は税理士選びが成否を分ける!


個人の所得税でも、会社の法人税でも、「節税対策は税理士選びが成否を分ける!」と言っても過言ではないでしょう。

決算書・申告書を作成する税理士次第で税金は大きく変わってしまいます。

会社の税務申告には、ほとんどの場合、税理士事務所に依頼していることが多いと思います。
個人の所得税確定申告は、ご自身である程度できますから、税理士に報酬を払って依頼するケースは、事業の規模によるかもしれません。

個人の所得税の節税も税理士事務所によって大きく変わります。

税理士事務所が税務署寄りの考え方なのか、そうでないのか、同業種・同規模の事業者でも依頼する税理士事務所によって、所得金額は大きく変動します。

来期は銀行から借り入れの予定がある、住宅を購入するために住宅ローンを組む、などの理由から、所得を多めに確定申告をする必要があるかもしれません。

逆に融資を受ける予定がない場合は、できるだけ節税するように心掛けるべきです。

社会保険料や消費税率の引き上げにより、社保・税金の負担は増えるばかりです。

また、税務調査対策も、税理士の対応次第で結果は大きく変わります。

所得税の確定申告や税務調査の対策は、柔軟な対応をしてくれる税理士事務所に依頼するようにしましょう。